3月中上旬北京二手房成交1.26万套，楼市“小阳春”能持续多久？
21世纪经济报道记者李莎 实习生万鹏 北京报道“去年中介给我打电话打得非常密，最近中介忙着带看，都没怎么给我打电话。”在北京工作的王轩（化名）向21世纪经济报道记者表示。在其看来，去年由于房屋经纪人比较缺客户，经常打电话推荐房源，近期带看增加，没有太多精力顾及潜在客户。3月16日，国家统计局发布2月房价数据，数据显示，北京新房、二手房价格环比分别上涨0.2%和0.8%，二手房价格涨幅在全国排名第2。据北京住建委数据，2月北京二手房成交15316套，环比增幅超80%。2月北京市场的“小阳春”特征明显，目前3月已经走过大半，市场上对于北京市场看法出现分歧，有声音认为市场成交量下降，北京楼市“小阳春”提前结束，也有人认为市场热度仍将持续。2月全国房地产市场出现积极变化，市场恢复强度和恢复节奏的关注度颇高，而北京作为一线城市，是全国楼市重要的风向标。考察北京市场情况以及市场走向，对于全国楼市也具有一定的参考价值。2月北京新房、二手房市场持续恢复2月开始，北京房地产市场明显活跃起来。小袁从去年12月开始看房，今年2月小袁发现看房的人明显增加，房源价格也偏高，本来准备再观望下，后来正巧碰上价格、户型、房龄等都合适的房源，看房当天就签约了，近日刚走完购房流程。3月初，朝阳区二手房经纪人张琪（化名）向21世纪经济报道记者表示，2月后半月其所在公司的周末成交量超过1500套，而平日里这一数据仅为300-400套。受访的海淀、丰台和朝阳其他区域的二手房经纪人也称2月二手房看房量和成交量都明显提升。Wind数据显示，1月北京二手房住宅签约8238套，2月签约量攀升至15315套，成交量明显上涨。从价格来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1-2月，北京二手住宅价格累计上涨0.36%。其中，2月价格环比上涨0.33%，较1月涨幅扩大0.31个百分点，涨幅居百城第5位，今年前两个月北京二手房价格环比连续小幅上涨，二手房市场预期好转。但从受访情况来看，挂牌价格的上涨比成交价格变化更加明显。张琪表示，很多房东预期较高，新挂牌房源价格较去年年末明显上涨，但成交的仍以性价比高的房源为主。丰台区域二手房经纪人韩萍（化名）也提到新挂牌房源的挂牌价格上涨，而实际成交价格没有太大区别的问题。不仅二手房市场，北京新房市场热度也明显提升。一位兼顾北京新房销售业务的从业者发现，2月来找其带看新房的购房者明显增加，新房成交量较1月也有所增加。但从数据来看，北京新房市场恢复强度或不及二手房市场。根据中国房地产指数系统百城价格指数，1-2月，北京新建住宅价格累计上涨0.02%，较去年同期收窄0.08个百分点。2月价格环比上涨0.02%，延续1月上涨态势，较上月环比涨幅提升0.01个百分点，涨幅居百城第7位。2月北京新建商品住宅成交54.4万平方米，虽然同环比均表现增长，但网签规模依然处于低位。中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，截至2月末，北京商品住宅可售面积规模与上月基本持平。按近半年月均销售面积计算，短期出清周期为19.8个月，较上月延长0.5个月，较2022年末延长1个月。整体来看，新房仍存结构性库存去化风险。合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，北京二手房市场是一个动态变化的市场，市场升温源自外围大的政策环境宽松，带动了北京购房者市场预期的转变，进而促成成交。随着在售房源价格调整，当购房者认为房屋价值低于价格后，市场销量就会下行。3月北京二手房成交或破2万套3月恰逢传统楼市“小阳春”，从数据来看，3月北京楼市热度继续复苏。中国房地产指数系统百城价格指数显示，3月近几周新房周度成交规模延续2月水平，市场成交保持缓慢复苏节奏。聚焦二手房市场，综合前述机构和诸葛数据研究中心监测数据，3月近三周北京二手商品住宅周度成交量均在4600套以上。3月1日-20日，北京二手住宅成交量为12579套，较上月同期上升34.7%，较去年同期增长28.5%。虽然成交上升明显，但房价表现较为稳定。目前3月已走过大半，从数据层面看二手房市场仍然向好，从多位受访房屋经纪人对所在区域的观察来看，成交量虽仍处高位，但热度已不及2月。“最近看房的人还挺多，成交量也比1月好很多，但因为相当一部分性价比高的房源已经在2月成交了，新登记的房源价格又普遍较高，成交量就比2月少了一些。”张琪说。王轩发现最近市场热度较高，认为房东议价意愿不强，议价空间也不大，上半年准备再观望一下市场。有类似想法的购房者不在少数，张琪认为目前市场已经有进入博弈阶段的趋势，在售房源较高购房者开始观望，等待没有及时售出房源的房东调低价格，再入市交易。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱向21世纪经济报道记者表示，整体来看，进入3月，北京的二手房成交继续维持在高位，全月成交有望突破2万套。但从可持续性上看，随着前期需求大规模的释放，预计4月以后成交规模将会收窄，月成交量回归至1.2-1.5万套的成交水平。与之类似，陈文静认为，短期来看，当前北京购房者置业意愿有所修复，叠加企业供应端或有所改善，新房市场有望保持复苏态势。而二手房在前期积压的购房需求及购房入学需求入市下，短期市场仍有一定支撑，但在需求集中释放后，后续住房需求释放动能预计将有所减弱，短期成交或有所回落。北京作为一线城市，是重要的全国楼市风向标，北京市场表现和走势也会对全国市场有一定的参考价值。王小嫱认为，一季度，全国楼市“小阳春”整体如期而至，一方面由于疫情期间积累的需求大规模释放，另一方面在政策刺激下刚需客户持续入市。但二季度市场持续上升的动力仍然不足。一是刚需规模有限，需求大规模释放之后难以持续；二是当下在售房源较多，挂牌量是成交量的25-30倍，购房者可选择的空间较大。王小嫱表示，后续市场走向依赖改善性需求的释放情况，而改善性需求的释放规模依赖于政策的加持。从价格上来看，随着近期市场预期转好，业主的信心增强，价格将会止跌转升。但不会呈现大幅上涨，整体维持在小幅上升局面。陈文静则认为市场修复存在分化，短期来看，当前房地产市场情绪有所修复，但更多体现在北京等热点城市，多数城市购房者观望情绪仍较重，市场修复仍需时间。从市场复苏的节奏来看，陈文静预计今年热点一二线城市及长三角、珠三角区域的复苏节奏有望领先全国，同时，销售端的复苏将领先于房企投资拿地的恢复节奏，城市分化仍将延续，一线城市市场量价仍有支撑，二线城市整体量增价稳，部分城市面临房价上涨压力，三四线城市量价或继续下行。
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